Η πώληση ή η αγορά ενός ακινήτου, αλλά και η εκμετάλλευση του (μίσθωση και ενοικίαση) αποτελούν τα βασικά νομικά θέματα, τα οποία ανακύπτουν σχετικά με την ακίνητη περιουσία και ταυτόχρονα σημαντικές πτυχές ενός ιδιαίτερου κλάδου της οικονομίας. Οι δικηγόροι του γραφείου μας έχουν πολυετή εμπειρία και εξειδίκευση σε θέματα που έχουν να κάνουν με το εμπράγματο δίκαιο και τη διαχείριση της ακίνητης περιουσίας, γενικότερα (αγορά-πώληση-μίσθωση), επιμελούμενοι προσεκτικά και την παραμικρή λεπτομέρεια σε κάθε στάδιο μίας αγοραπωλησίας ή μίσθωσης. Για τον σκοπό αυτό συνεργαζόμαστε συστηματικά με συμβολαιογραφικά γραφεία και μηχανικούς, ώστε ως ομάδα ειδικών να παρέχουμε ολιστική αντιμετώπιση της υπόθεσης. Το γραφείο παρέχει νομικές συμβουλές στη μεσιτική εταιρεία RE/MAX Lysis , μέλος του μεγαλύτερου διεθνούς κτηματομεσιτικού δικτύου και ως αποκλειστικοί συνεργάτες του έχουμε διεκπεραιώσει εκατοντάδες υποθέσεις ακινήτων.
Εάν είστε ιδιοκτήτης ακινήτου ή αποφασίσατε να αγοράσετε ή να μισθώσετε ένα ακίνητο και θέλετε να ενημερωθείτε υπεύθυνα από δικηγόρο ακίνητης περιουσίας του γραφείου μας επιλέξτε εδώ
ΕΠΙΚΟΙΝΩΝΙΑ
Σε γενικές γραμμές η μεταβίβαση ενός ακινήτου γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, το οποίο υπογράφουν ο πωλητής και ιδιοκτήτης του ακινήτου με τον αγοραστή. Το ακίνητο αποκτά ο αγοραστής με την εγγραφή του σχετικού συμβολαίου στα βιβλία του αρμόδιου υποθηκοφυλακείου ή κτηματολογικού γραφείου, για τις περιοχές που έχει ολοκληρωθεί η κτηματογράφηση και λειτουργεί κτηματολόγιο. Η αγορά του ακινήτου είναι μία διαδικασία που απαιτεί σχετική γραφειοκρατία η οποία ολοκληρώνεται σε διάστημα 4 έως 8 εβδομάδες. Ο δικηγόρος ακινήτων πραγματοποιεί μία έρευνα που αφορά την κυριότητα, την νομή και την κατοχή του ακινήτου για τα τελευταία τουλάχιστον πενήντα χρόνια. Επιπλέον, ελέγχει αν υπάρχουν νομικές ή οικονομικές εκκρεμότητες που αφορούν την επένδυση σας. Στη συνέχεια είναι απαραίτητη η συνδρομή μηχανικού, ο οποίος θα προβεί στον έλεγχο του τοπογραφικού διαγράμματος της ιδιοκτησίας, της συμμόρφωσης των κτισμάτων προς την εκδοθείσα οικοδομική άδεια και της τήρησης των πολεοδομικών διατάξεων.
Τα έγγραφα που ενδεικτικά θα απαιτηθούν για μία αγοραπωλησία ακινήτου είναι ο τίτλος κτήσης, που πιστοποιεί ότι ο πωλητής είναι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου, πιστοποιητικό μεταγραφής αυτού, κτηματογραφικό φύλλο, κτηματογραφικό διάγραμμα, τοπογραφικό διάγραμμα, άδεια οικοδομής ή άδεια δόμησης, βεβαίωση ΤΑΠ, πιστοποιητικό μη οφειλής φόρου ακίνητης περιουσίας (ΕΝΦΙΑ), πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, βεβαίωση μηχανικού, φορολογική και ενδεχομένως ασφαλιστική ενημερότητα κλπ. Για τα έγγραφα αυτά θα ενημερώσει τους υποψήφιους, αγοραστή και πωλητή, ο συμβολαιογράφος που θα αναλάβει τη σύνταξη του συμβολαίου μεταβίβασης ή ο δικηγόρος ακινήτων.
Επίσης εκτός από την πώληση και αγορά ενός ακινήτου, άλλα θέματα που μπορεί να χρειαστούν την συνδρομή δικηγόρου ακινήτων είναι και η μίσθωση αυτού. Ειδική περίπτωση αποτελούν οι εμπορικές μισθώσεις που διέπονται από το άρθρο 13 του Νόμου 4242/2014, (ΦΕΚ 50 A’/28.02.2014) και είναι απαραίτητη η συνδρομή δικηγόρου ακινήτων. Στην πράξη, θεμέλιος λίθος μιας σύμβασης μισθώσεως είναι το έγγραφο του μισθωτηρίου, στο οποίο αποτυπώνονται όλες οι λεπτομέρειες που έχουν συμφωνηθεί από τα συμβαλλόμενα μέρη σχετικά με την μίσθωση του ακινήτου.
Ως έγγραφο το οποίο αναπτύσσει έννομες συνέπειες είναι ιδιαίτερης σημασίας ο τρόπος με τον οποίο αποτυπώνεται η όποια προφορική συμφωνία μεταξύ μισθωτή και εκμισθωτή, καθόσον σε περίπτωση ανώμαλης εξέλιξης της σύμβασης μισθώσεως αυτό είναι που θα αποτελέσει το κυρίως αποδεικτικό στοιχείο σε έναν δικαστικό αγώνα.
Άλλα νομικά θέματα για τα οποία ο ιδιοκτήτης του ακινήτου πρέπει να αναζητήσει εξειδικευμένο δικηγόρο ακινήτων είναι αυτά της αμφισβήτησης των δικαιωμάτων της ιδιοκτησίας, σύνθετα ζητήματα ιδιοκτησιακού δικαίου, διακανονισμό αξιώσεων κατά περιουσιακών δικαιωμάτων και ενδίκων μέσων του Εθνικού Κτηματολογίου. Επίσης, θέματα κληρονομικού δικαίου και γονικών παροχών.
1. Τι υποθέσεις αναλαμβάνετε και πώς μπορείτε να με βοηθήσετε σχετικά με το ακίνητό μου;
Το γραφείο μας αναλαμβάνει υποθέσεις που καλύπτουν όλο το φάσμα του αστικού και του εμπραγμάτου δικαίου. Ειδικότερα το δίκαιο ακινήτων αποτελεί καθημερινό αντικείμενο ενασχόλησής μας. Πλήρως ενημερωμένοι για κάθε νομικό ζήτημα που αφορά το ακίνητο αναλαμβάνουμε αγοραπωλησίες και άλλες μεταβιβάσεις ακινήτων σε όλα τα στάδια μέχρι και την ολοκλήρωση της εκάστοτε διαδικασίας, όπως ο νομικός έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας σε Κτηματολόγια και Υποθηκοφυλακεία, η συλλογή των απαιτούμενων εγγράφων, η νομική εκπροσώπηση σε συμβόλαια αγοραπωλησιών και άλλων μεταβιβάσεων, κάθε άρση νομικής αμφισβήτησης σχετικά με το ακίνητο και υποθέσεις κτηματολογίου. Επίσης, αναλαμβάνουμε μισθώσεις ακινήτων εμπορικές και απλές, καταγγελίες Μισθώσεων, διαταγή Απόδοσης μισθίου, μισθωμάτων και κοινοχρήστων δαπανών, καθώς και κάθε νομική εκπροσώπηση ενώπιον των ελληνικών Δικαστηρίων σε αγωγές που αφορούν το ακίνητο.
2. Θέλω να αγοράσω ένα ακίνητο, πώς μπορείτε να με βοηθήσετε;
Η αγορά ενός ακινήτου περιλαμβάνει διάφορα στάδια προκειμένου να ολοκληρωθεί με απόλυτη ασφάλεια, καθώς είναι μία διαδικασία που απαιτεί σχετική γραφειοκρατία η οποία ολοκληρώνεται σε διάστημα από 4 έως 8 εβδομάδες. Το πρώτο βήμα πριν ακολουθήσει οποιαδήποτε άλλη ενέργεια είναι ο αγοραστής να αναθέσει στο δικηγόρο τη διενέργεια του ελέγχου της νομιμότητας των τίτλων του ακινήτου. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι ο δικηγόρος ακινήτων πραγματοποιεί μία έρευνα στο υποθηκοφυλακείο και στο κτηματολόγιο της περιοχής που βρίσκεται το ακίνητο, που αφορά την κυριότητα, την νομή και την κατοχή του ακινήτου για τα τελευταία τουλάχιστον είκοσι χρόνια. Αυτό γίνεται προκειμένου ο αγοραστής να βεβαιωθεί ότι ο εμφανιζόμενος ως ιδιοκτήτης και υποψήφιος πωλητής του ακινήτου είναι πράγματι κύριος αυτού και αν το ακίνητο είναι «καθαρό», δηλαδή αν το ακίνητο έχει βάρη όπως υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις ή διεκδικήσεις κατά οποιουδήποτε προσώπου και αν στρέφονται (τωρινού κυρίου ή προκτητόρων του).
Στη συνέχεια είναι απαραίτητη η συνδρομή μηχανικού, ο οποίος θα προβεί στον έλεγχο του τοπογραφικού διαγράμματος της ιδιοκτησίας, της συμμόρφωσης των κτισμάτων προς την εκδοθείσα οικοδομική άδεια και της τήρησης των πολεοδομικών διατάξεων.
Όταν ολοκληρωθεί η νομική έρευνα του ελέγχου των τίτλων ιδιοκτησίας του ακινήτου που περιγράφηκε παραπάνω και η έρευνα του μηχανικού και ο δικηγόρος δώσει το πράσινο φως στον αγοραστή, τότε και μόνον τότε ο αγοραστής πρέπει να προχωρήσει στην υπογραφή του οριστικού συμβολαίου αγοράς του ακινήτου. Σε διαφορετική περίπτωση πρέπει να ξέρει ότι αναλαμβάνει σοβαρό κίνδυνο να αντιμετωπίσει, είτε οικονομικές συνέπειες (βάρη τρίτων που θα πρέπει να καλύψει ο ίδιος) είτε διεκδικήσεις τρίτων δικαιούχων.
3. Τι είναι ο αρραβώνας και η προκαταβολή στην αγορά ενός ακινήτου;
Ο «αρραβώνας», κατά το δίκαιο του Αστικού Κώδικα είναι η παρεπόμενη σύμβαση, στο πλαίσιο της οποίας ο ενδιαφερόμενος αγοραστής δίνει στον ιδιοκτήτη του ακινήτου χρηματικό ποσό σαν προκαταβολή προκειμένου να επισημοποιηθεί το ενδιαφέρον του για την αγορά του ακινήτου, το ακίνητο να αποσυρθεί από την αγορά και η τιμή του να κλειδώσει εκεί όπου τελικά έχει συμφωνηθεί. Η προκαταβολή δίδεται στον ιδιοκτήτη – πωλητή, αφού συνταχθεί και υπογραφεί από τους συμβαλλόμενους Ιδιωτικό Συμφωνητικό ή σε πολλές περιπτώσεις συμβολαιογραφικό έγγραφο από συμβολαιογράφο.
Στην περίπτωση που για οποιονδήποτε λόγο ο ενδιαφερόμενος αγοραστής αλλάξει γνώμη και δεν θέλει να αγοράσει το ακίνητο, η προκαταβολή θα παραμείνει υπέρ του ιδιοκτήτη-πωλητή, εκτός κι αν η υπαναχώρησή του αγοραστή οφείλεται σε νομικό πρόβλημα του ακινήτου (υποχρεώσεις προς το δημόσιο, τράπεζες, μη καθαροί τίτλοι κλπ) που προέκυψε αργότερα, μετά τον αρχικό έλεγχο τίτλων από το Δικηγόρο, ή σε αλλαγή γνώμης του ιδιοκτήτη-πωλητή, οπότε η προκαταβολή που δόθηκε από τον αγοραστή πρέπει να του επιστραφεί από τον ιδιοκτήτη εις διπλούν.
4. Πρέπει να δηλώσω το ακίνητο μου στο κτηματολόγιο;
H δήλωση των ακινήτων στο Κτηματολόγιο είναι υποχρεωτική από το νόμο.
Αν δεν υποβάλατε δήλωση ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο εμπρόθεσμα, τότε προβλέπεται η επιβολή προστίμου ανάλογα με το είδος και την αξία των ακινήτων.
Σε περίπτωση ανακριβούς Αρχικής εγγραφής είναι δυνατή η διόρθωσή της μέσα σε 8 έτη από την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογικού Γραφείου στην κτηματογραφημένη περιοχή.
Μετά τη λήξη της προθεσμίας διόρθωσης οι Αρχικές εγγραφές καθίστανται οριστικές, παράγουν αμάχητο τεκμήριο, δηλαδή αποκλείεται οποιαδήποτε μεταβολή του περιεχομένου τους. Έτσι ακίνητα που αναγράφονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» θεωρείται ότι ανήκουν στο Ελληνικό Δημόσιο.
Η δήλωση ιδιοκτησίας στο κτηματολόγιο αποτελεί επίσης και την προϋπόθεση για οποιαδήποτε πράξη αφορά το ακίνητο στο μέλλον (π.χ. μεταβίβαση, γονική παροχή ή δωρεά). Θα πρέπει να γνωρίζετε ότι για όσα ακίνητα δεν έχει υποβληθεί δήλωση δεν μπορεί να εκδοθεί οικοδομική άδεια.
5. Δεν έχω δηλώσει ή έχει καταγραφεί λάθος το ακίνητο μου στο κτηματολόγιο, πώς μπορείτε να με βοηθήσετε;
Αν κάποιος δεν έχει δηλώσει το ακίνητό του στο Κτηματολόγιο τότε πρέπει να προσέλθει στο γραφείο του δικηγόρου προκειμένου εκείνος να αναλάβει τη διαδικασία. Αν ο δικηγόρος διαπιστώσει ότι έχει παρέλθει και η περίοδος εκπρόθεσμης υποβολής δήλωσης κτηματογράφησης, τότε ο δικηγόρος θα ακολουθήσει τη δικαστική οδό έτσι ώστε το ακίνητο να δηλωθεί.
Αν το ακίνητο έχει καταγραφεί λάθος ακολουθούνται οι εξής διαδικασίες ανά περίπτωση:
α) Μπορεί κάποιος να ακολουθήσει την διαδικασία του «Πρόδηλου Σφάλματος» με αίτηση που κατατίθεται στον Προϊστάμενο του κτηματολογικού γραφείου, ο οποίος είναι αρμόδιος για την αποδοχή ή την απόρριψη του αιτήματος διόρθωσης και εκδίδει σχετική απόφαση.
Β) Εάν πρόκειται για ζήτημα ιδιοκτησιακής αμφισβήτησης, δηλαδή το ακίνητο έχει καταχωριστεί στο όνομα τρίτου ή υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου, που δεν συναινεί σε αίτηση διόρθωσης προδήλου σφάλματος. Στην περίπτωση αυτή απαιτείται η άσκηση (αναγνωριστικής ή διεκδικητικής) αγωγής ενώπιον Δικαστηρίου. Μετά την έκδοση αποφάσεως υποβάλλεται αίτηση διόρθωσης της εγγραφής στο Κτηματολογικό Γραφείο και ακολουθείται η διαδικασία εγγραφής πράξης.
Γ) Εάν πρόκειται για ακίνητο με ένδειξη «Αγνώστου ιδιοκτήτη», δηλαδή για ακίνητο που για οποιοδήποτε λόγο δεν δηλώθηκε στη διάρκεια της κτηματογράφησης, που δεν εμπίπτει στις κατηγορίες διόρθωσης προδήλου σφάλματος και απαιτείται η συναίνεση του Δημοσίου. Στην περίπτωση αυτή μπορεί να ακολουθηθεί η απλή και σύντομη δικαστική διαδικασία της «Εκούσιας Δικαιοδοσίας», με την οποία υποβάλλεται αίτηση ενώπιον του Κτηματολογικού Δικαστή στο Μονομελές Πρωτοδικείο της τοποθεσίας του ακινήτου και το Δικαστήριο κρίνει χωρίς αντιδικία.
6.Τι πρέπει να προσέξω όταν υπογράφω ένα μισθωτήριο;
Είτε κάποιος είναι από την μεριά του εκμισθωτή, (του ιδιοκτήτη δηλαδή του ακινήτου), είτε από την μεριά του μισθωτή, (αυτού που επιθυμεί να νοικιάσει το ακίνητο), πριν υπογράψει το ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης καλό θα ήταν να συμβουλευτεί αρχικά το δικηγόρο μισθώσεων. Σε κάθε περίπτωση υπογράφοντας ένα μισθωτήριο θα πρέπει κάποιος να προσέξει πολύ ώστε να είναι όλοι οι όροι επαρκείς και ξεκάθαροι και να ικανοποιούν πλήρως και τα δύο συμβαλλόμενα μέρη, έτσι ώστε να αποφεύγονται οι διαπληκτισμοί και τα προβλήματα που μπορεί να καταλήξουν σε ψυχοφθόρες δικαστικές διαμάχες.
Για παράδειγμα θα πρέπει να προκύπτει η ημερομηνία, τα ακριβή στοιχεία των μερών και ο τόπος κατάρτισης της μίσθωσης και να υπογράφουν όλοι οι συμβαλλόμενοι το σώμα του συμφωνητικού, να περιγράφεται σαφώς το αντικείμενο της μίσθωσης (θέση, τετραγωνικά, χώροι κτλ), να ορίζεται η διάρκεια της μίσθωσης (έναρξη, λήξη, διάρκεια, τυχόν παράταση), να συμφωνείται με κάθε λεπτομέρεια η χρήση που επιτρέπεται να κάνει ο μισθωτής, να ορίζεται το μηνιαίο μίσθωμα, ο τρόπος καταβολής αυτού, οι τρόποι απόδειξης της καταβολής αυτού και η προθεσμία στην οποία θα πρέπει να καταβάλλεται, να ορίζεται η προκαταβολή και η εγγύηση, καθώς και οι όροι επιστροφής ή συμψηφισμού του εγγυητικού ποσού, να συνομολογούνται από τα μέρη οι συνέπειες που επιφέρει η παραβίαση των όρων της σύμβασης.
7. Είμαι επιχειρηματίας. Τι πρέπει να προσέξω όταν υπογράφω ένα μισθωτήριο;
Οι νέες διατάξεις περί εμπορικών – επαγγελματικών μισθώσεων προβλέπουν ότι τα μέρη έχουν πλέον την απόλυτη ευχέρεια να διαπραγματεύονται και να συμφωνούν διαφοροποιημένο χρόνο δέσμευσης, ανάλογα με τις ανάγκες τους, όχι όμως μικρότερο από τα τρία χρόνια. Θα είναι δηλαδή συνήθεις στην πράξη και απόλυτα έγκυρες οι μισθώσεις με μεγάλη συμβατική διάρκεια υπέρ του μισθωτή, αλλά με δέσμευσή του να παραμείνει στο μίσθιο μόνον για μια 3ετία. Στην περίπτωση μιας εμπορικής μίσθωσης είναι άκρως απαραίτητο να συμβουλευτείτε πρώτα ένα δικηγόρο μισθώσεων. Σε κάθε περίπτωση όπως και στις απλές μισθώσεις, υπογράφοντας ένα μισθωτήριο θα πρέπει να προσέξετε πολύ ώστε να είναι όλοι οι όροι επαρκείς και ξεκάθαροι και να ικανοποιούν πλήρως και τα δύο συμβαλλόμενα μέρη.
Πέρα από τα όσα αναφέρθηκαν ανωτέρω για τις απλές μισθώσεις στις εμπορικές μισθώσεις θα πρέπει να προσέξετε επιπλέον: Να προβλέπεται η δυνατότητα ή μη αναπροσαρμογής του μισθώματος. Να συμφωνούνται οι όροι σύμφωνα με τους οποίους θα μπορεί ο μισθωτής να κάνει επισκευές και τροποποιήσεις στο μίσθιο. Να συμφωνείται με κάθε λεπτομέρεια η χρήση που επιτρέπεται να κάνει ο μισθωτής στο ακίνητο και τι ενέργειες απαγορεύονται να γίνουν σε αυτό. Να συμφωνούνται οι υποχρεώσεις περί συντήρησης και αποκατάστασης ζημιών. Να γίνεται κοινώς αποδεκτό από τα μέρη ποιος θα επιβαρύνεται με τα τέλη και τους λογαριασμούς. Να γίνεται μνεία για την δυνατότητα και τους όρους τροποποίησης της σύμβασης.. Σε περίπτωση επιθυμίας τρίτου να εισέλθει στην σύμβαση ως εγγυητής, θα πρέπει να αναγράφονται πλήρως τα στοιχεία του και να συνυπογράφει και ο ίδιος την σύμβαση. Να συμφωνείται σε ποιες περιπτώσεις και πως θα γίνεται η καταγγελία της μίσθωσης και πότε θα επέρχονται τα αποτελέσματα αυτής.
8. Έχω μισθώσει το ακίνητο μου και ο ενοικιαστής δεν καταβάλλει τα μισθώματα. Ποια είναι τα δικαιώματα μου;
Στην περίπτωση που ο ενοικιαστής δεν καταβάλλει να μισθώματα τότε ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να προχωρήσει στη διαδικασία που ονομάζεται «Έκδοση διαταγής απόδοσης μίσθιου». Η αποβολή μισθωτή ακινήτου ο οποίος αρνείται να καταβάλει τα μισθώματα, επιτυγχάνεται πλέον χωρίς διεξαγωγή δίκης, αναβολών, μαρτύρων κλπ., αλλά με απλή κατάθεση φακέλου από το Δικηγόρο ενώπιον του Δικαστή. Με την ίδια διαταγή (απόφαση) ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει και την πληρωμή οφειλομένων κοινοχρήστων και λογαριασμών κοινής ωφελείας που βαρύνουν τον ενοικιαστή.
9. Μπορώ να ζητήσω μείωση του ενοικίου μου;
Στην περίπτωση που υπάρξει μεταγενέστερη της υπογραφής του μισθωτηρίου, μεταβολή περιστατικών, τα οποία δεν μπορούσαν να προβλεφθούν και έτσι η καταβολή του μηνιαίου μισθώματος καθίσταται ιδιαίτερα επαχθής για τον ενοικιαστή, τότε αφού αρχικά ζητήσει τη μείωση του μηνιαίου μισθώματος από τον ιδιοκτήτη και εκείνος αρνηθεί, μπορεί να ακολουθήσει τη δικαστική οδό και να ζητήσει τη μείωση του μηνιαίου μισθώματος.
Θέλετε να έρθετε σε επαφή με έναν εξειδικευμένο δικηγόρο του γραφείου μας;
Καλέστε στο 210 33 89 739 για να ενημερωθείτε υπεύθυνα για το θέμα που σας ενδιαφέρει, ώστε να γίνει μία πρώτη εκτίμηση της διαδικασίας, των δικαιολογητικών και του κόστους που θα χρειαστούν και στη συνέχεια κλείστε ραντεβού είτε στα γραφεία μας, είτε μέσω zoom ή εναλλακτικά υποβάλλετε το ερώτημα σας.